近年土地「2047大限」問題成為城中話題，有人擔憂屆時物業未必可以自動續租，即使可以續租，政府實際上會如何處理？本港土地使用權限、續期事宜又如何？「2047大限」對物業是否有影響？這些問題值得關注，本文嘗試逐一說明。

根據《中英聯合聲明》，1997年7月後香港「50年不變」，但到了2047年6月底，香港將有大量物業地契到期，「2047大限」便由此而來。

現時地契年期最多99年
其實，土地使用權有期限是合理的，即使中國內地也是有期限的，年期介乎20至70年。在香港，土地契約年期是先前港英政府管治時期定下。據地政總署資料顯示，早年香港土地契約的年期分別有75年、99年或999年三種。其後，港島及九龍市區的土地契約年期劃一為75年，並容許該等契約續期，惟承租人每年須根據舊有的《官契條例》繳付重新評估的地稅。至於新界及新九龍的土地契約，年期一般為99年減三天，由1898年7月1日起計。

土地由政府擁有
現時購買物業或土地，往往被稱為業主，但其實香港的土地業權，除了中環聖約翰座堂獲永久地權外，其餘所有土地事實上由政府擁有。購買土地或物業人士都只是取得政府批租土地的「使用權」，這些人士並非真正「業主」，只是土地的「租用者」而已，故不是真正「擁有人」。

續期毋須補價僅交租金
政府如何處理期滿土地契約續期事宜？發展局局長黃偉綸於2019年11月出席立法會時表示，根據特區政府於1997年7月公布的政策聲明，沒有續期權利的土地契約（不包括短期租約及特殊用途契約），在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價，惟須每年繳納租金，款額相當於有關土地應課差餉租值的3%，租金其後會隨應課差餉的改變而調整。根據此政策，特區政府成立後，批出的地契年期一般均為50年並跨越2047年。目前有效的土地契約將會於不同日子期滿，包括2047年6月30日當天、之前或之後。

他又說，考慮土地契約續期與否的因素包括：原有契約有否出現嚴重違反地契的情況，以及違契情況是否在限期前糾正；如原有契約是基於某種政策考慮（例如推動個別工業的發展）而批出，該政策考慮是否仍然適用等。

跟業權人簽續期文件
手續又如何呢？根據現行安排，若土地契約獲批准續期，如土地屬單一業權，或屬共有業權而所有擁有人一致同意續期安排，地政總署一般會與所有業權人簽土地契約續期文件，為土地契約續期。如土地屬共有業權而擁有人未能或難以一致同意土地契約的續期安排（例如單位分拆出售的住宅樓宇），政府會在現有土地契約期滿後，把新契約批予財政司司長法團，再由財政司司長法團將個別物業的不可分割份數轉讓予有關物業的註冊業權人。此做法確保即使個別業主不同意或不能執行轉讓安排，仍不會影響願意續期及完成轉讓手續的業主的權益。

逾3萬份地契2047年中到期
政府曾表示，有超過3萬份新界（包括新九龍）土地的契約將於2047年年中期滿，並有由2025年至2047年6月29日，合共約有2400個一般商業/住宅/工業用途的地段的土地契約到期。根據《基本法》，政府有憲法權力批出年期跨越2047年6月30日的土地。但現時政府未有再說明處理這些跨越2047年6月後到期的地契的細節。一般來說，政府可以採取3項方法去處理，包括收回土地、自動續期、收取補地價或租金再續期。

學者料屆時交補價或租金
上述做法對於物業有甚麼影響？若果是第一項，業主迫遷或被迫放棄擁有土地，是最壞情況。若果是第二項，當然是皆大歡喜。但若果需要補地價或繳交租金，就要視乎屆時政府定下的款額或百分比而定。

理工大學建築及房地產學系教授許智文相信，2047年變動機會不大，收回土地的做法較為激進，應該不會這樣做。他預期到時政府會推第三項措施，並說除非政府缺錢，否則金額不會定得很高。

雖然政府未有公布具體措施如何處理跨2047的地契，但暫時對樓市未有很大負面影響。許智文說，現時一、二手市場持續活躍，二手樓價較以往高，近月還升數個百分點，目前在這個問題上未有負面消息，準買家在心理上不太避忌，大家相信中央會有辦法順利過渡。

銀行照批30年按揭
另一個問題是買樓承做按揭，若果要做到30年按揭，由現在起計算就會跨越2047年，30年按揭可能未必做到。對此，政府已派定心丸。黃偉綸於2019年11月在立法會會議上指，已通過金融管理局(金管局)與銀行業界溝通，解釋政府有明確的政策處理土地契約續期，包括有權力批出年期跨越2047年6月30日的土地契約。

他說，金管局認為政府的解釋已妥善及全面回應銀行業界的關注，看不到銀行有需要改變現有按揭政策。事實上，目前已經有銀行批出年期比相關樓宇地契年期為長的按揭貸款。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，現時銀行批出按揭，大型屋苑如美孚新邨仍然照批30年按揭，而批出按揭的準則是根據申請人的供款能力、其物業樓齡等因素去考慮，與以往沒有不同。

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行政長官林鄭月娥今日發表任內第4份《施政報告》，落實撤銷自2013年實行的非住宅物業雙倍從價印花稅，11月26日生效。林鄭月娥表示，會繼續留意非住宅物業的市場情況，在有需要時會再次採取合適措施，以確保市場的平穩發展，強調現時房屋供應緊絀的情況下，住宅物業價格仍處於一般市民難以負擔的水平，政府並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。

受疫情打擊，工商舖走勢未如樓市般「硬淨」。政府消息人士指，截至9月非住宅物業價格已較2018、19年高峰期累挫13%至19%，而今年上半年交投亦都較「出招」前高峰整體急跌8成，加上考慮到經濟環境及市場趨勢，認為現時適時撤辣。

至於估計今次撤辣所致的少收稅款，消息人士就指，假設交投不變，則稅收會減少一半，但若成功刺激市場交投，則可以抵銷相關的影響。

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早年本港樓市炒風熾熱，政府自2010年先後於住宅市場推出額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）兩項辣招，以遏止樓價升勢，但樓價仍愈升愈有，大批資金湧入工商舖市場，結果當局在2013年2月再推出多項辣招，以打擊工商舖等非住宅物業的炒賣活動。

其中包括全面提高非住宅物業買賣的印花稅，購買商舖、寫字樓、工廈、車位及酒店等，成交價200萬元或以下物業的稅率增至1.5%，而其餘各類價值物業均須繳付雙倍印花稅，最高達8.5%。以購買5,000萬元舖位計，涉及印花稅由212.5萬元增加至425萬元。

其次是修訂《印花稅條例》，令非住宅物業交易在簽訂臨時買賣合約後便要繳付新印花稅，而非待簽訂「大契」時才繳納，大幅增加「摸貨」成本，藉以減低炒家短期獲利機會。
與此同時，金融管理局多度出招將所有工商物業的最高按揭成數降低，於2013年一律調低10個百分點。以收入源自香港的貸款申請人計，當時最高按揭成數由50%下調至40%，而獨立車位按揭最高成數亦降至40%。雖然有關措施於今年8月放寬，非住宅按揭成數上調至50%，但與2010年前的70%仍有距離，加上不少工商物業買家入市時都有自用住宅單位，銀行批出的實際按揭成數普遍仍會低10%，所以作用不大。

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銀主盤指一個物業單位在業主沒有錢繼續供樓的情況下，銀行根據按揭條款及《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請沒收。該物業單位再在市面出售時，就會稱之為銀主盤。一般來說，銀行就是銀主，樓盤就被視為銀主盤，不過有時候銀主未必是銀行，可能會是財務公司亦說不定。

業主透過向銀行按揭供款，但其後業主拖欠或無力支付銀行按揭，最終銀行根據按揭條款和《物業轉易及財產條例》規定，循法律途徑收回該物業，因此「銀主」即為銀行，亦可以是財務公司。銀主將該物業於市場出售，俗稱銀主盤，以抵償業主相關欠債。

而銀主盤最普遍的出售途徑是透過拍賣，以價高者得的形式出售，而拍賣底價會以物業的最新估價為參考。在經濟低迷時，尤其金融風暴，便最多銀主盤湧現，價格亦會較低。其售價主要視乎市場氣氛、需求及單位質素而定，除非該盤已進行若干次拍賣都不能賣出，才會調整價格，以吸引買家競投，因此銀主盤的成交價某程度上可反映市場承接力。

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在不是很久之前，小業主轉按，可享盡各種好處──利息便宜了、新銀行會提供可觀回贈及各種優惠。但現時轉按，不但回贈較過去大減、利率條件亦不是一面倒對借款人有利，轉與不轉之間，感覺彷如賭大小。

在需要熱切搶佔按揭市佔率時，不同銀行都會為客戶提供大量優惠。競爭激烈之下，優惠愈來愈多。新按揭合約的利息可能較舊按為低、銀行會提供可觀回贈（高峰期達貸款額2%）、更有與按息掛鈎的存款戶口；變相鼓勵按揭借款人在罰息期後轉按以賺盡好處。

但近一年銀行開始調整策略，不但新批（包括新買賣及轉按）按揭的利率略為調高；新買賣及轉按更有不同待遇，轉按可獲回贈會低於新買賣按揭。

三個範疇需要考慮
以一個2年前取用的按揭戶口為例，典型的利率條件是H+1.3厘、封頂利率為「大P-3.1厘（現為2.15厘）」；而現時轉按，典型的利率是H+1.24厘、封頂利率為「大P-2.75厘(現為2.5厘)」、回贈為貸款額0.5%。

封頂利率新不如舊?
以上述例子來說，表面看以H+計，轉按的話，利率是下跌了0.06厘；但封頂利率卻新不如舊，當拆息上升時，轉以P減供樓，舊按利率低於新按0.35厘。第一層要賭的，便是未來拆息會不會長期偏低，如果會，轉按會較有利，否則是一動不如一靜。

回贈的抵銷作用
第二層要計算的，是萬一轉為封頂利率供樓時，轉按所獲的「淨回贈（回贈減去律師費）可抵銷多少個月的新舊按息差。原則上，如果利率回贈足夠高，新按利率略高於舊按，對借款人來說可能仍然是轉按較為有利。但在回贈大減的當下，淨回贈下跌，抵銷作用亦大減。

罰息後按揭市場情況
第三層要計算的，是罰息期後的按市情況。假設轉按獲得的淨回贈高於罰息期內新按較舊按多付的利息。

如果罰息期後，仍有銀行提供利率接近、回贈比率相似的條件，那麼今日轉按便是對借款人有利的決定：只要繼續執行「罰息期後轉按」的策略，便可不斷透過回贈慳息。但如果罰息期後，銀行為轉按客戶提供的條件進一步轉差，埋單計數，今日轉按的結果便是取得0.5%的回贈，往後多年卻要支付略高的利息。

轉按遊戲由借款人必贏，變成可能贏、可能輸。估計會令今年的轉按數字大幅收縮。當然，市場發展千變萬化，如果銀行體系結餘持續上升，銀行要為資金找出路、轉按條件大幅好轉的話，那又是另一回事了。

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當大家申請第一張信用卡或第一筆貸款時，銀行及其他財務公司會把資料發送給環聯作記錄。自此以後，大家的財務狀況將儲存於環聯資料庫，成為個人信貸報告，以計算出信貸評分。不過，信貸評分分多少級？評分高低由何影響？哪些因數會影響評分？

信貸評分很重要？
信貸評分是根據個人信貸紀錄資料，例如有否準時還款，作出一個「總結大家財務信譽」的評分，隨著信貸提供機構（例如銀行）更新資料，信貸評分亦會不時改變。

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評分高低 影響借貸利率
不論大家申請信用卡、貸款或樓宇按揭，因銀行或財務機構需要評估大家是否可靠的借貸人，所以他們會參考信貸報告，以了解大家對財務的責任感，這可由當中的信貸評分反映出來，從而決定還款利率高低。

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頻繁申請金融產品或服務或減分
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破產紀錄不會永久保留可洗底
若曾經逾期還款，甚至要申請破產，這些紀錄其實不會永久地保留在信貸報告內。根據香港個人資料私隱專員公署頒布的《個人信貸資料實務守則》，信貸報告的個人財務資料設有保留期限

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